, , , , , , , , ,

Recuperare l’irrecuperabile: l’Ingegneria Giuridica applicata al recupero di asset edili infungibili

Recuperare l’irrecuperabile: l’Ingegneria Giuridica applicata al recupero di asset edili infungibili

Di Giacomo Conti

Nel mercato del Real Estate e delle grandi infrastrutture, la tutela del credito non è una mera questione contabile, ma va oltre se riguarda asset aziendali infungibili la cui dispersione può provocare grandi danni all’imprenditore. Infatti, il recupero di asset industriali complessi, fra cui sistemi di ponteggio prodotti sulla base di una specifica autorizzazione ministeriale, impone una riflessione pragmatica sui limiti strutturali della tutela civile ordinaria.

Spesso, l’approccio tradizionale basato sul tradizionale recupero del credito, ossia ricorso per decreto ingiuntivo, precetto e pignoramento, si scontra con una realtà dove il tempo e la condotta del debitore giocano un ruolo distruttivo per le ragioni creditizie e rendono infruttuosa iniziative giudiziali non coordinate o isolate.

La chiusura di un cantiere è, infatti, ben più veloce rispetto ai mesi necessari per giungere al pignoramento e il rischio che questi beni vengano sottratti rischia di essere, spesso, molto elevato.

Il “Moral Hazard” del debitore alla chiusura del cantiere

Il momento di massima vulnerabilità per le ragioni creditorie coincide quasi sempre con lo smantellamento del cantiere. In questo contesto, il debitore, agendo in regime di moral hazard, può realizzare la sottrazione abusiva dei beni strumentali, anticipando i tempi di una procedura esecutiva. Ed è proprio in questi scenari che il binario civilistico classico mostra le sue fragilità più evidenti.

Il rischio per il creditore è quello di anticipare spese legali che rischia di non recuperare o, se va bene, di ottenere una mera tutela risarcitoria “per equivalente”, ossia un ristoro meramente cartolare, incapace di reintegrare prontamente il patrimonio aziendale.

Questa impasse costringe spesso le imprese ad accettare accordi transattivi penalizzanti pur di evitare l’esito incerto di un pignoramento mobiliare negativo.

La leva penale: l’art. 646 c.p. come acceleratore negoziale

Tuttavia, quando la posta in gioco è elevata, la transazione al ribasso potrebbe non essere l’opzione preferibile, ma si dovrebbe valutare di utilizzare il Codice Penale come leva negoziale per rafforzare le ragioni di tutela del credito.

La sottrazione clandestina e abusiva di beni strumentali infungibili non può essere derubricata a semplice inadempimento. Al contrario, essa integra i presupposti dell’appropriazione indebita (art. 646 c.p.) che non disciplina solamente una sanzione penale, ma rappresenta una leva operativa e contrattuale formidabile.

In primo luogo, essa consente l’attivazione del sequestro conservativo e, secondariamente, sposta il confronto dalla responsabilità limitata dell’ente alla responsabilità personale e patrimoniale degli amministratori.

La forza d’urto della Liquidazione Giudiziale

Anche la tutela penale potrebbe, però, essere insoddisfacente e potrebbe affiancarsi a un ulteriore strumento giuridico di straordinaria potenza. Questo può accadere, ad esempio, se la società si serve di prestanomi che svolgono la funzione di deflettere eventuali azioni legali dirette verso i veri amministratori di fatto.

Tuttavia, questa tutela richiede che il valore degli asset sia significativo, almeno 30Mila Euro e che i requisiti dimensionali del debitore consentano di azionare la tutela concorsuale. In questo contesto, l’istanza di liquidazione giudiziale (ex fallimento) emerge come il catalizzatore negoziale definitivo e la leva negoziale finale.

Il deposito del ricorso mette il debitore di fronte a un bivio: subire lo scrutinio degli organi della procedura sulle proprie condotte distruttive o definire immediatamente la pendenza. Il diritto concorsuale diventa così la forza d’urto necessaria per forzare una reale volontà transattiva.

Oltre la burocrazia: la visione strategica

Il successo in operazioni di questa portata non risiede nell’applicazione monolitica di una norma, ma nella capacità di coordinare l’azione civile, penale e concorsuale in un unico disegno programmato.

È questo l’approccio multidisciplinare che ci ha permesso di ottenere la restituzione integrale del materiale, il pagamento delle fatture insolute e la rifusione delle spese legali.

In definitiva, la tecnica priva di visione rimane burocrazia inefficace. È la strategia coordinata — l’Ingegneria Giuridica — l’unico strumento capace di riportare il risultato a casa.

/da
, , , , , , , ,

LA RESPONSABILITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE PER LA PRESENZA DI ABUSI EDILIZI

di Giacomo Conti

 

La funzione principale del mediatore immobiliare[1] è quella di mettere in relazione il venditore di un immobile con il compratore e di aiutare le parti nel determinare elementi essenziali del contratto come, ad esempio, il prezzo di vendita ed accessori, come il termine per la liberazione dell’immobile. Questo specifico obbligo è regolato dall’art. 1754 del Codice Civile.

Oltre ad avere funzioni operative, il mediatore, come ogni altro professionista, ha obblighi di informazione specifici nei confronti dei propri clienti: l’art. 1759 del Codice Civile obbliga, infatti, l’agente anche a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.

La giurisprudenza è, a numerose riprese, intervenuta per definire la portata e l’estensione degli obblighi informativi del mediatore immobiliare valorizzando, di volta in volta, la natura professionale dell’agente immobiliare. Ne consegue che, al giorno d’oggi, il mediatore deve adottare un maggior grado di diligenza rispetto al buon padre di famiglia e deve operarsi attivamente per individuare anche eventuali abusi edilizi che potrebbero essere ostativi alla commerciabilità dell’immobile.

In questo senso, si è pronunciata la Cassazione civile, sez. II, 16/01/2020, n. 784, la quale ha statuito che: “La condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata in osservanza dei quali egli è tenuto, pur in assenza di uno specifico incarico a svolgere accertamenti di natura tecnico giuridica sull’immobile, a riferire su irregolarità edilizie a lui note o, comunque, conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta”.

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, l’agente immobiliare rivendicava il pagamento della propria provvigione nonostante l’immobile venduto presentasse diversi abusi edilizi. L’agente sosteneva come egli non fosse tenuto, in virtù del contratto di mediazione, ad informare le parti sull’esistenza di eventuali irregolarità urbanistiche alla stipula del definitivo.

La Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui il mediatore immobiliare non può, per il solo fatto di non avere assunto l’espresso compito di effettuare accertamenti tecnico giuridici sull’immobile, ritenersi esentato dall’obbligo derivante dagli articoli 1176 e 1759 del Codice Civile. Quest’obbligo si articola in un dovere specifico di comunicare alle parti interessate, oltre alle circostanze a lui note, anche quelle conoscibili con la comune diligenza in relazione al tipo di prestazione dovuta[2]. Inoltre, è stata ritenuta irrilevante la circostanza che le parti fossero precedentemente a conoscenza degli abusi.

La Suprema Corte, applicando i principi di buona fede e correttezza contemplati agli artt. 1175 e 1375 c.c., interpreta estensivamente l’art. 1759 c.c. nel senso che il mediatore è tenuto a salvaguardare l’interesse delle parti informandole su ogni fatto rilevante ai fini della conclusione dell’affare che sia noto o, comunque, accessibile ad un professionista di medie capacità.

La portata dell’obbligo informativo riguarda circostanze desumibili dalla portata dell’incarico affidato al mediatore, dal contesto territoriale in cui lo stesso opera la propria attività nonché dalle divergenze tra la descrizione dell’immobile oggetto di vendita e l’effettivo stato dei luoghi[3].

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica, come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, ad esempio richiedendo ad esempio visure catastali o ipotecarie allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato di obblighi informativi specifici verso le parti.

L’agente è, da un lato, gravato dall’obbligo positivo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza qualificata e specifica in relazione al tipo di prestazione che gli è richiesta, nonché, in negativo, dal divieto di fornire  informazioni non veritiere o furovianti.

La portata negativa estende l’obbligo anche al divieto di divulgare informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle piuttosto che dal ricercare attivamente l’informazione che fornisce. Dunque e a maggior ragione, deve ritenersi inadempiente un agente immobiliare che, pur avendo individuato le irregolarità urbanistico-edilizie, abbia proposto alle parti soluzioni non adeguate al solo fine di addivenire alla conclusione dell’affare.

Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per tutti i danni sofferti dal cliente a causa del suo inadempimento derivante dalla violazione degli obblighi informativi a prescindere dalla conclusione dell’affare[4]. Questi danni possono concretarsi, ad esempio, in spese legali, riduzione del prezzo dell’immobile e anche nella perdita o restituzione delle caparre.

La responsabilità dell’agente non dovrebbe, però, arrivare a coprire anche il danno relativo alle spese per sanare gli abusi che possono essere imputati esclusivamente al tecnico che ha contribuito a realizzarlo e alla proprietà che ha alienato un immobile viziato, secondo i principi generali di garanzia per vizi del venditore.

La recente pronuncia si inserisce nella scia di un orientamento consolidato nel tempo che ha ampliato le responsabilità degli agenti immobiliari. In questo senso, già secondo la più risalente sentenza 16.7.2010, n. 16623, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto legittimava il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione. Nel caso specifico, infatti, il vizio poteva agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi dopo un sopralluogo.

Ne consegue che l’agente immobiliare ha un obbligo specifico di verificare la conformità dello stato di fatto dell’immobile a quella urbanistico-edilizia servendosi, nel caso, anche di un tecnico qualificato come un geometra o un architetto.

[1] Giova precisare che la figura professionale che nel linguaggio comune è indicato come agente, nel codice civile è definito come mediatore. Il contratto di agenzia ha, infatti, natura e causa differenti. Nella narrativa del testo i termini mediatore e agente possono anche arrivare a sovrapporsi.

[2]V. in senso conforme, cfr. Cass., Sez. II, 21 febbraio 2017 n. 4415; Id., 16 settembre 2015 n. 18140; Id., 8 maggio 2012 n. 6926

[3] V. Cass., Sez. II, 16 luglio 2010 n. 16623.

[4] V. Cass. 16.7.2010, n. 16623.

/da
, , , , , , , ,

LA RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE DEL TECNICO PER PRATICHE SOTTOPOSTE A C.I.L.A.

di Giacomo Conti e di Massimo Cartone

 

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, o C.I.L.A., è una pratica edilizia molto comune che si caratterizza per il fatto di dover essere obbligatoriamente predisposta da un tecnico abilitato. La legge dispone, infatti, che l’interessato debba trasmettere all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato.

Sono sottoposte a CILA tutte le attività che non rientrano nell’edilizia libera e disciplinate dall’art. 6 del Testo Unico Edilizia oppure che non sono soggette a permesso di costruire (art. 10 T.U.E.) o, ancora, che non sono sottoposti a S.C.I.A. (art. 22 T.U.E.). Una categoria di interventi minori che rientrano nella cosiddetta manutenzione straordinaria dell’immobile e che lasciano inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie. Ad esempio, l’avvenuto accorpamento di due unità immobiliari realizzato mediante l’apertura di una porta (T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 13/06/2017, n.824) e la realizzazione di opere che comportano una diversa distribuzione interna dell’attività senza interessamento delle parti strutturali dell’edificio (T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 06/07/2018, n.1042) sono tutte attività soggette a CILA, purché non comportino mutamenti alla struttura dell’immobile.

A dispetto della grande responsabilità che la Legge sembra accordare al Tecnico, in concreto, la giurisprudenza ha fortemente ridimensionato la responsabilità del Professionista alla luce del fatto che la CILA riguarda, per l’appunto, interventi minori.

La sanzione che è più temuta dalla proprietà e anche dal Professionista è l’ordine di demolizione che colpisce le ipotesi più gravi di abusi edilizi ossia gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire in totale difformità o con variazioni essenziali, con la conseguenza che il Tecnico può venire chiamato dalla proprietà a risarcire ogni danno derivante dall’applicazione di questa grave sanzione.

La presentazione di una CILA erronea non può, tuttavia, fare sorgere una responsabilità in capo al tecnico per l’irrogazione di un ordine di demolizione.

Ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico dell’Edilizia, sono soggetti a demolizione gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire, quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. Nessuna di queste pratiche può, evidentemente, essere realizzata attraverso la presentazione di una semplice CILA, che riguarda pratiche che lasciano inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie.

Sul punto, appare più che consolidata anche la più recente giurisprudenza amministrativa secondo la quale interventi sottoposti a CILA non possono essere colpiti da sanzione reale.

Ad esempio, l’ordine di demolizione non può essere disposto in caso di avvenuto accorpamento di due unità immobiliari realizzato mediante l’apertura di una porta e, quindi, senza opere ulteriori a modifica delle preesistenti unità abitative, non essendo sottoposto all’obbligo del previo rilascio di concessione edilizia, non è sanzionabile con l’ordinanza di demolizione” (T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 13/06/2017, n.824).

Ugualmente, secondo T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 06/07/2018, n.1042: “È illegittimo l’ordine di demolizione di opere edilizie e di ripristino dello stato dei luoghi nel caso di interventi ascrivibili alle fattispecie assoggettate al regime della comunicazione di inizio lavori (c.i.l.a) di cui all’art. 6, comma 2, nonché 6 bis (c.i.l.a.) d.P.R. n. 380/2001, quando si sostanziano nella diversa distribuzione interna dell’attività commerciale senza interessamento delle parti strutturali dell’edificio, trattandosi sostanzialmente di operazioni di manutenzione straordinaria.”

Sempre secondo il TAR di Salerno sopra citato: “Quanto, poi, alla “diversa distribuzione interna all’attività commerciale, eseguita senza titolo autorizzativo”, pure contestata nell’ordinanza gravata, è pacifico che la stessa non possa essere sanzionata con la demolizione, giusta quanto unanimemente rilevato dalla giurisprudenza.”

Giova richiamare, inoltre, il TAR Campania – Napoli, Sez. II, 22/08/2017, n. 4098) secondo cui: “La diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell’edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori, originariamente in forza dell’art. 6, comma 2, ed ora dell’art. 6 bis del d. p. r. n. 380/01, che disciplina gli interventi subordinati a c.i.l.a. In tali ipotesi, pertanto, l’omessa comunicazione non può giustificare l’irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell’opera senza il prescritto titolo abilitativo. Quando invece questo stesso intervento interessi parti strutturali del fabbricato, ai sensi dell’art. 22, comma 1, lett. a), del d. p. r. n. 380/2001, la disciplina applicabile è quella della segnalazione certificata di inizio attività, la cui mancanza comporta, parimenti, l’irrogazione della sola sanzione pecuniaria.”

La giurisprudenza appare consolidata, quindi, nell’escludere che il tecnico possa incorrere in responsabilità derivanti dall’esecuzione di un ordine di demolizione per questo di pratiche.

Giova, da ultimo osservare come una CILA non presentata nei termini o in difformità sia pienamente sanabile attraverso una nuova pratica detta CILA in sanatoria, disciplinate dal comma 5 dell’art. 6bis T.U.E

La disposizione in esame stabilisce che: “La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione”.

Ne consegue, quindi, che il Tecnico inadempiente potrà, al più rispondere nei confronti della proprietà per l’irrogazione di questa sanzione, ma non per conseguenze derivanti da un eventuale ordine di demolizione che sarebbe sicuramente illegittimo.

 

/da