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Real Estate e Appalti. Come un errore formale può congelare un credito da 180.000 €. Analisi di un caso pratico al Tribunale di Milano.

di Giacomo Conti

Nel mondo delle operazioni immobiliari e degli appalti, la velocità nella gestione dei cantieri è considerata una virtù cardine. Ma quando la fretta operativa porta a trascurare i passaggi formali, il rischio va ben oltre il semplice rallentamento dei lavori. Si rischia il blocco totale del flusso di cassa (cash flow), in quanto basta un creditore insoddisfatto che ottenga un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per congelare, da un giorno all’altro, i conti dell’intera azienda.

In contesti così delicati, la priorità assoluta è disinnescare immediatamente l’emergenza finanziaria. Per farlo, la strada più efficace non è quasi mai quella di contestare sin da subito nel merito dei vizi dell’opera; ma l’architettura legale dovrebbe colpire i difetti formali del titolo, azionando la leva della sospensione dell’esecutività.

Una recente ordinanza del Tribunale Ordinario di Milano (Sezione Settima Civile, 9 giugno 2026), emessa all’esito di un contenzioso complesso gestito dal nostro Studio, offre un perfetto caso studio su come alcune leggerezze nella governance societaria e nella gestione documentale possano neutralizzare un’azione di recupero crediti, anche quando il creditore è convinto di avere pienamente ragione.

Proprio facendo leva su queste dinamiche, il nostro Studio ha ottenuto la sospensione dell’esecutività di un decreto ingiuntivo da 180.000 euro per lavori di ristrutturazione e il conseguente pignoramento che congelava i conti del cliente. La decisione del Giudice, che ha accolto integralmente le nostre eccezioni, ruota attorno a tre elementi chiave che ogni operatore del Real Estate dovrebbe conoscere.

  1. Corporate Governance: chi firma cosa e a che titolo?

Il primo errore commesso dal creditore riguardava la procura firmata dal proprio avvocato di cui abbiamo fatto valere l’invalidità.

La procura alle liti era stata sottoscritta dall’Amministratore Unico uscente pochi giorni dopo che l’assemblea dei soci lo aveva sostituito con un nuovo amministratore, ma prima che questa modifica venisse formalmente iscritta al Registro delle Imprese.

La controparte sosteneva che, non essendo ancora pubblica la nomina del nuovo amministratore in Camera di Commercio, il vecchio amministratore avesse ancora i pieni poteri di firma.

Il Tribunale di Milano ha ribadito un principio chiarissimo, ossia che la revoca e la nomina di un amministratore hanno effetto immediato dal momento in cui l’assemblea delibera.

L’iscrizione nel Registro delle Imprese ha una funzione meramente informativa, o dichiarativa, e non serve a conferire poteri che non ci sono più.

Risultato? Il Tribunale ha ritenuto la Procura nulla e sospeso l’esecutività del decreto ingiuntivo.

Quale è rischio per l’azienda e quale lezione ci portiamo a casa?

Chi firma i contratti, monitora i SAL, le transazioni o le procure deve avere i poteri aggiornati al minuto e basarsi solo su una visura camerale non aggiornata può far saltare un’intera azione legale.

  1. Messaggi su WhatsApp: chi può riconoscere cosa?

Per tentare di dimostrare che il committente avesse riconosciuto il debito nell’ottica di blindare l’esecuzione forzata, il creditore ha prodotto in giudizio gli screenshot di una chat di WhatsApp intercorsa con una collaboratrice della società committente.

Il Giudice ha respinto duramente questo tentativo, evidenziando che una chat con un soggetto privo di poteri di rappresentanza legale dell’azienda non ha alcun valore processuale, anche se questi sembra attivamente gestire le operazioni societarie e sembra dotato di poteri insititori.

La messaggistica istantanea è uno strumento utile per la quotidianità del property management, ma non può sostituire gli atti formali e, in ogni caso, il soggetto delegato deve essere dotato di appositi poteri di firma per potere riconoscere il debito e formulare una qualsiasi accettazione dei lavori.

Gli impegni economici, le varianti in corso d’opera e i riconoscimenti di spesa devono transitare esclusivamente tra i soggetti formalmente delegati dall’organigramma aziendale, tramite canali tracciabili e ufficiali o, comunque, conoscibili dalla controparte.

  1. S.A.L. e Collaudi: la fattura commerciale non è una prova

Il costruttore pretendeva il pagamento del saldo dei lavori esibendo come unica prova la fattura elettronica con causale “Saldo lavori”. Tuttavia, il contratto d’appalto sottoscritto dalle parti parlava chiaro e prevedeva che il pagamento del saldo, pari al 15% del prezzo totale, fosse subordinato al superamento del collaudo finale dell’opera, mentre gli acconti precedenti erano legati all’emissione dei SAL (Stati Avanzamento Lavori) mensili.

Non essendoci traccia documentale né di SAL approvati né di verbali di collaudo, la sola fattura è stata ritenuta del tutto insufficiente a provare il credito ai fini della provvisoria esecutorietà.

Nel diritto degli appalti privati, la fattura è un documento unilaterale. Se il contratto prevede una procedura specifica per sbloccare i pagamenti, come generalmente il collaudo o il SAL, il diritto all’incasso sorge solo se quella procedura è stata completata e firmata da entrambe le parti.

⚖️ Conclusioni: la contrattualistica “by design” come asset finanziario

Questa decisione del Tribunale di Milano dimostra che la precisione formale non è un mero esercizio burocratico per avvocati, ma rappresenta la vera e propria cassaforte del business immobiliare.

Proteggere un asset o garantire la stabilità di un credito nel Real Estate richiede un approccio integrato:

  1. Allineare costantemente i poteri di firma della governance con le azioni sul campo.
  2. Formare i team di cantiere affinché evitino di prendere impegni o ammettere ritardi su canali informali come WhatsApp.
  3. Rispettare millimetricamente le clausole contrattuali legate a SAL e collaudi prima di emettere fatture o richiedere pagamenti.

La stabilità economica di un’operazione si costruisce nella fase di redazione del contratto e nella gestione quotidiana dei flussi documentali. Arrivare in tribunale con le carte in regola è l’unico modo per non vedere congelata la propria liquidità.

 

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📥Ordinanza cautelare BLIND1

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LA RESPONSABILITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE PER LA PRESENZA DI ABUSI EDILIZI

di Giacomo Conti

 

La funzione principale del mediatore immobiliare[1] è quella di mettere in relazione il venditore di un immobile con il compratore e di aiutare le parti nel determinare elementi essenziali del contratto come, ad esempio, il prezzo di vendita ed accessori, come il termine per la liberazione dell’immobile. Questo specifico obbligo è regolato dall’art. 1754 del Codice Civile.

Oltre ad avere funzioni operative, il mediatore, come ogni altro professionista, ha obblighi di informazione specifici nei confronti dei propri clienti: l’art. 1759 del Codice Civile obbliga, infatti, l’agente anche a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.

La giurisprudenza è, a numerose riprese, intervenuta per definire la portata e l’estensione degli obblighi informativi del mediatore immobiliare valorizzando, di volta in volta, la natura professionale dell’agente immobiliare. Ne consegue che, al giorno d’oggi, il mediatore deve adottare un maggior grado di diligenza rispetto al buon padre di famiglia e deve operarsi attivamente per individuare anche eventuali abusi edilizi che potrebbero essere ostativi alla commerciabilità dell’immobile.

In questo senso, si è pronunciata la Cassazione civile, sez. II, 16/01/2020, n. 784, la quale ha statuito che: “La condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata in osservanza dei quali egli è tenuto, pur in assenza di uno specifico incarico a svolgere accertamenti di natura tecnico giuridica sull’immobile, a riferire su irregolarità edilizie a lui note o, comunque, conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta”.

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, l’agente immobiliare rivendicava il pagamento della propria provvigione nonostante l’immobile venduto presentasse diversi abusi edilizi. L’agente sosteneva come egli non fosse tenuto, in virtù del contratto di mediazione, ad informare le parti sull’esistenza di eventuali irregolarità urbanistiche alla stipula del definitivo.

La Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui il mediatore immobiliare non può, per il solo fatto di non avere assunto l’espresso compito di effettuare accertamenti tecnico giuridici sull’immobile, ritenersi esentato dall’obbligo derivante dagli articoli 1176 e 1759 del Codice Civile. Quest’obbligo si articola in un dovere specifico di comunicare alle parti interessate, oltre alle circostanze a lui note, anche quelle conoscibili con la comune diligenza in relazione al tipo di prestazione dovuta[2]. Inoltre, è stata ritenuta irrilevante la circostanza che le parti fossero precedentemente a conoscenza degli abusi.

La Suprema Corte, applicando i principi di buona fede e correttezza contemplati agli artt. 1175 e 1375 c.c., interpreta estensivamente l’art. 1759 c.c. nel senso che il mediatore è tenuto a salvaguardare l’interesse delle parti informandole su ogni fatto rilevante ai fini della conclusione dell’affare che sia noto o, comunque, accessibile ad un professionista di medie capacità.

La portata dell’obbligo informativo riguarda circostanze desumibili dalla portata dell’incarico affidato al mediatore, dal contesto territoriale in cui lo stesso opera la propria attività nonché dalle divergenze tra la descrizione dell’immobile oggetto di vendita e l’effettivo stato dei luoghi[3].

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica, come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, ad esempio richiedendo ad esempio visure catastali o ipotecarie allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato di obblighi informativi specifici verso le parti.

L’agente è, da un lato, gravato dall’obbligo positivo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza qualificata e specifica in relazione al tipo di prestazione che gli è richiesta, nonché, in negativo, dal divieto di fornire  informazioni non veritiere o furovianti.

La portata negativa estende l’obbligo anche al divieto di divulgare informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle piuttosto che dal ricercare attivamente l’informazione che fornisce. Dunque e a maggior ragione, deve ritenersi inadempiente un agente immobiliare che, pur avendo individuato le irregolarità urbanistico-edilizie, abbia proposto alle parti soluzioni non adeguate al solo fine di addivenire alla conclusione dell’affare.

Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per tutti i danni sofferti dal cliente a causa del suo inadempimento derivante dalla violazione degli obblighi informativi a prescindere dalla conclusione dell’affare[4]. Questi danni possono concretarsi, ad esempio, in spese legali, riduzione del prezzo dell’immobile e anche nella perdita o restituzione delle caparre.

La responsabilità dell’agente non dovrebbe, però, arrivare a coprire anche il danno relativo alle spese per sanare gli abusi che possono essere imputati esclusivamente al tecnico che ha contribuito a realizzarlo e alla proprietà che ha alienato un immobile viziato, secondo i principi generali di garanzia per vizi del venditore.

La recente pronuncia si inserisce nella scia di un orientamento consolidato nel tempo che ha ampliato le responsabilità degli agenti immobiliari. In questo senso, già secondo la più risalente sentenza 16.7.2010, n. 16623, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto legittimava il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione. Nel caso specifico, infatti, il vizio poteva agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi dopo un sopralluogo.

Ne consegue che l’agente immobiliare ha un obbligo specifico di verificare la conformità dello stato di fatto dell’immobile a quella urbanistico-edilizia servendosi, nel caso, anche di un tecnico qualificato come un geometra o un architetto.

[1] Giova precisare che la figura professionale che nel linguaggio comune è indicato come agente, nel codice civile è definito come mediatore. Il contratto di agenzia ha, infatti, natura e causa differenti. Nella narrativa del testo i termini mediatore e agente possono anche arrivare a sovrapporsi.

[2]V. in senso conforme, cfr. Cass., Sez. II, 21 febbraio 2017 n. 4415; Id., 16 settembre 2015 n. 18140; Id., 8 maggio 2012 n. 6926

[3] V. Cass., Sez. II, 16 luglio 2010 n. 16623.

[4] V. Cass. 16.7.2010, n. 16623.

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LA RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE DEL TECNICO PER PRATICHE SOTTOPOSTE A C.I.L.A.

di Giacomo Conti e di Massimo Cartone

 

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, o C.I.L.A., è una pratica edilizia molto comune che si caratterizza per il fatto di dover essere obbligatoriamente predisposta da un tecnico abilitato. La legge dispone, infatti, che l’interessato debba trasmettere all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato.

Sono sottoposte a CILA tutte le attività che non rientrano nell’edilizia libera e disciplinate dall’art. 6 del Testo Unico Edilizia oppure che non sono soggette a permesso di costruire (art. 10 T.U.E.) o, ancora, che non sono sottoposti a S.C.I.A. (art. 22 T.U.E.). Una categoria di interventi minori che rientrano nella cosiddetta manutenzione straordinaria dell’immobile e che lasciano inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie. Ad esempio, l’avvenuto accorpamento di due unità immobiliari realizzato mediante l’apertura di una porta (T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 13/06/2017, n.824) e la realizzazione di opere che comportano una diversa distribuzione interna dell’attività senza interessamento delle parti strutturali dell’edificio (T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 06/07/2018, n.1042) sono tutte attività soggette a CILA, purché non comportino mutamenti alla struttura dell’immobile.

A dispetto della grande responsabilità che la Legge sembra accordare al Tecnico, in concreto, la giurisprudenza ha fortemente ridimensionato la responsabilità del Professionista alla luce del fatto che la CILA riguarda, per l’appunto, interventi minori.

La sanzione che è più temuta dalla proprietà e anche dal Professionista è l’ordine di demolizione che colpisce le ipotesi più gravi di abusi edilizi ossia gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire in totale difformità o con variazioni essenziali, con la conseguenza che il Tecnico può venire chiamato dalla proprietà a risarcire ogni danno derivante dall’applicazione di questa grave sanzione.

La presentazione di una CILA erronea non può, tuttavia, fare sorgere una responsabilità in capo al tecnico per l’irrogazione di un ordine di demolizione.

Ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico dell’Edilizia, sono soggetti a demolizione gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire, quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. Nessuna di queste pratiche può, evidentemente, essere realizzata attraverso la presentazione di una semplice CILA, che riguarda pratiche che lasciano inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie.

Sul punto, appare più che consolidata anche la più recente giurisprudenza amministrativa secondo la quale interventi sottoposti a CILA non possono essere colpiti da sanzione reale.

Ad esempio, l’ordine di demolizione non può essere disposto in caso di avvenuto accorpamento di due unità immobiliari realizzato mediante l’apertura di una porta e, quindi, senza opere ulteriori a modifica delle preesistenti unità abitative, non essendo sottoposto all’obbligo del previo rilascio di concessione edilizia, non è sanzionabile con l’ordinanza di demolizione” (T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 13/06/2017, n.824).

Ugualmente, secondo T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 06/07/2018, n.1042: “È illegittimo l’ordine di demolizione di opere edilizie e di ripristino dello stato dei luoghi nel caso di interventi ascrivibili alle fattispecie assoggettate al regime della comunicazione di inizio lavori (c.i.l.a) di cui all’art. 6, comma 2, nonché 6 bis (c.i.l.a.) d.P.R. n. 380/2001, quando si sostanziano nella diversa distribuzione interna dell’attività commerciale senza interessamento delle parti strutturali dell’edificio, trattandosi sostanzialmente di operazioni di manutenzione straordinaria.”

Sempre secondo il TAR di Salerno sopra citato: “Quanto, poi, alla “diversa distribuzione interna all’attività commerciale, eseguita senza titolo autorizzativo”, pure contestata nell’ordinanza gravata, è pacifico che la stessa non possa essere sanzionata con la demolizione, giusta quanto unanimemente rilevato dalla giurisprudenza.”

Giova richiamare, inoltre, il TAR Campania – Napoli, Sez. II, 22/08/2017, n. 4098) secondo cui: “La diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell’edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori, originariamente in forza dell’art. 6, comma 2, ed ora dell’art. 6 bis del d. p. r. n. 380/01, che disciplina gli interventi subordinati a c.i.l.a. In tali ipotesi, pertanto, l’omessa comunicazione non può giustificare l’irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell’opera senza il prescritto titolo abilitativo. Quando invece questo stesso intervento interessi parti strutturali del fabbricato, ai sensi dell’art. 22, comma 1, lett. a), del d. p. r. n. 380/2001, la disciplina applicabile è quella della segnalazione certificata di inizio attività, la cui mancanza comporta, parimenti, l’irrogazione della sola sanzione pecuniaria.”

La giurisprudenza appare consolidata, quindi, nell’escludere che il tecnico possa incorrere in responsabilità derivanti dall’esecuzione di un ordine di demolizione per questo di pratiche.

Giova, da ultimo osservare come una CILA non presentata nei termini o in difformità sia pienamente sanabile attraverso una nuova pratica detta CILA in sanatoria, disciplinate dal comma 5 dell’art. 6bis T.U.E

La disposizione in esame stabilisce che: “La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione”.

Ne consegue, quindi, che il Tecnico inadempiente potrà, al più rispondere nei confronti della proprietà per l’irrogazione di questa sanzione, ma non per conseguenze derivanti da un eventuale ordine di demolizione che sarebbe sicuramente illegittimo.

 

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