di Giacomo Conti

 

La funzione principale del mediatore immobiliare[1] è quella di mettere in relazione il venditore di un immobile con il compratore e di aiutare le parti nel determinare elementi essenziali del contratto come, ad esempio, il prezzo di vendita ed accessori, come il termine per la liberazione dell’immobile. Questo specifico obbligo è regolato dall’art. 1754 del Codice Civile.

Oltre ad avere funzioni operative, il mediatore, come ogni altro professionista, ha obblighi di informazione specifici nei confronti dei propri clienti: l’art. 1759 del Codice Civile obbliga, infatti, l’agente anche a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso.

La giurisprudenza è, a numerose riprese, intervenuta per definire la portata e l’estensione degli obblighi informativi del mediatore immobiliare valorizzando, di volta in volta, la natura professionale dell’agente immobiliare. Ne consegue che, al giorno d’oggi, il mediatore deve adottare un maggior grado di diligenza rispetto al buon padre di famiglia e deve operarsi attivamente per individuare anche eventuali abusi edilizi che potrebbero essere ostativi alla commerciabilità dell’immobile.

In questo senso, si è pronunciata la Cassazione civile, sez. II, 16/01/2020, n. 784, la quale ha statuito che: “La condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata in osservanza dei quali egli è tenuto, pur in assenza di uno specifico incarico a svolgere accertamenti di natura tecnico giuridica sull’immobile, a riferire su irregolarità edilizie a lui note o, comunque, conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta”.

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, l’agente immobiliare rivendicava il pagamento della propria provvigione nonostante l’immobile venduto presentasse diversi abusi edilizi. L’agente sosteneva come egli non fosse tenuto, in virtù del contratto di mediazione, ad informare le parti sull’esistenza di eventuali irregolarità urbanistiche alla stipula del definitivo.

La Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui il mediatore immobiliare non può, per il solo fatto di non avere assunto l’espresso compito di effettuare accertamenti tecnico giuridici sull’immobile, ritenersi esentato dall’obbligo derivante dagli articoli 1176 e 1759 del Codice Civile. Quest’obbligo si articola in un dovere specifico di comunicare alle parti interessate, oltre alle circostanze a lui note, anche quelle conoscibili con la comune diligenza in relazione al tipo di prestazione dovuta[2]. Inoltre, è stata ritenuta irrilevante la circostanza che le parti fossero precedentemente a conoscenza degli abusi.

La Suprema Corte, applicando i principi di buona fede e correttezza contemplati agli artt. 1175 e 1375 c.c., interpreta estensivamente l’art. 1759 c.c. nel senso che il mediatore è tenuto a salvaguardare l’interesse delle parti informandole su ogni fatto rilevante ai fini della conclusione dell’affare che sia noto o, comunque, accessibile ad un professionista di medie capacità.

La portata dell’obbligo informativo riguarda circostanze desumibili dalla portata dell’incarico affidato al mediatore, dal contesto territoriale in cui lo stesso opera la propria attività nonché dalle divergenze tra la descrizione dell’immobile oggetto di vendita e l’effettivo stato dei luoghi[3].

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica, come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, ad esempio richiedendo ad esempio visure catastali o ipotecarie allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato di obblighi informativi specifici verso le parti.

L’agente è, da un lato, gravato dall’obbligo positivo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza qualificata e specifica in relazione al tipo di prestazione che gli è richiesta, nonché, in negativo, dal divieto di fornire  informazioni non veritiere o furovianti.

La portata negativa estende l’obbligo anche al divieto di divulgare informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle piuttosto che dal ricercare attivamente l’informazione che fornisce. Dunque e a maggior ragione, deve ritenersi inadempiente un agente immobiliare che, pur avendo individuato le irregolarità urbanistico-edilizie, abbia proposto alle parti soluzioni non adeguate al solo fine di addivenire alla conclusione dell’affare.

Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per tutti i danni sofferti dal cliente a causa del suo inadempimento derivante dalla violazione degli obblighi informativi a prescindere dalla conclusione dell’affare[4]. Questi danni possono concretarsi, ad esempio, in spese legali, riduzione del prezzo dell’immobile e anche nella perdita o restituzione delle caparre.

La responsabilità dell’agente non dovrebbe, però, arrivare a coprire anche il danno relativo alle spese per sanare gli abusi che possono essere imputati esclusivamente al tecnico che ha contribuito a realizzarlo e alla proprietà che ha alienato un immobile viziato, secondo i principi generali di garanzia per vizi del venditore.

La recente pronuncia si inserisce nella scia di un orientamento consolidato nel tempo che ha ampliato le responsabilità degli agenti immobiliari. In questo senso, già secondo la più risalente sentenza 16.7.2010, n. 16623, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto legittimava il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione. Nel caso specifico, infatti, il vizio poteva agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi dopo un sopralluogo.

Ne consegue che l’agente immobiliare ha un obbligo specifico di verificare la conformità dello stato di fatto dell’immobile a quella urbanistico-edilizia servendosi, nel caso, anche di un tecnico qualificato come un geometra o un architetto.

[1] Giova precisare che la figura professionale che nel linguaggio comune è indicato come agente, nel codice civile è definito come mediatore. Il contratto di agenzia ha, infatti, natura e causa differenti. Nella narrativa del testo i termini mediatore e agente possono anche arrivare a sovrapporsi.

[2]V. in senso conforme, cfr. Cass., Sez. II, 21 febbraio 2017 n. 4415; Id., 16 settembre 2015 n. 18140; Id., 8 maggio 2012 n. 6926

[3] V. Cass., Sez. II, 16 luglio 2010 n. 16623.

[4] V. Cass. 16.7.2010, n. 16623.