di Giacomo Conti

 

La recente sentenza n. 8605/2023 del Tribunale di Milano ha affrontato una controversia avente ad oggetto una controversia relativa alla natura, condominiale oppure esclusiva, di una terrazza e di un locale ripostiglio siti all’ultimo piano di un edificio che costituisce la copertura dello stesso edificio. L’edificio era originariamente di proprietà di un un’unica società immobiliare che, nel corso degli anni, aveva suddiviso l’edificio in due diverse unità che sono state vendute a due soggetti diversi: le parti in causa.

Dove l’attrice, proprietaria di un’unità all’ultimo piano, vantava una proprietà esclusiva dello stesso avendo un titolo e allegava delle schede catastali che indicavano il fondo come proprietà esclusiva; la convenuta, proprietaria dell’altra unità al piano sottostante, ne ribadiva e ne affermava la natura condominiale o, in via di subordine, comune.

La decisione ha affrontato il tema, molto frequente nella prassi e dibattuto in giurisprudenza, relativo al conflitto fra titoli di provenienza confliggenti fra di loro nonché relativo alla presunzione di condominialità del lastrico solare di copertura dell’edificio e, da ultimo, al valore probatorio delle risultanze catastali nonché dei titoli di acquisto.

Ricostruendo il quadro normativo e giurisprudenziale, la sentenza premette che il condominio di edifici sorge “ipso iure et facto“, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata. In quel momento, sorge il condominio per le parti comuni nonché delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio (Cass. Civ., Sez. 2, sentenza n. 19829 del 4.10.2004).

Poste queste doverose premesse, il Tribunale ha fatto applicazione dell’art. 1117 c.c. che introduce una presunzione di condominialità dei beni che sono per titolo o per loro natura destinati ad un utilizzo promiscuo da parte dei condomini, e che contiene un’elencazione meramente esemplificativa delle parti comuni e suscettibile, come tale, di essere integrata anche da beni non menzionati nella norma o nel regolamento condominiale.

In primo luogo, il Giudice di prime cure ha ritenuto che la presunzione di proprietà comune di cui all’art. 1117 c.c. non è vinta dall’atto di acquisto dell’attrice in quanto atto successivo al primo atto che ha costituito il condominio.

Pertanto, l’originario unico proprietario Immobiliare M srl ha trasferito alla convenuta la proprietà di alcune unità immobiliari in uno con la proporzionale quota di comproprietà degli enti e spazi comuni del relativo fabbricato ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Per l’effetto, il Tribunale ha risolto sulla base del criterio cronologico il conflitto fra atti contrastanti, citando la giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui “Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ. occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare   dall’originario   unico   proprietario   ad   altro   soggetto.   ”(Cass.   sez. 2, Sentenza n.6359 del 03/05/2002).

In secondo luogo, il Giudice di Prime Cure ha deciso che le risultanze delle schede catastali non valgono a superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., considerato che queste sono semplici elementi indiziari che devono concorrere con altri per costituire una prova (Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 22339 del 06/09/2019).

Il Tribunale ha concluso decisione argomentando nel senso che il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell’edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l’eventuale natura privata. Il dato catastale, infatti, è preordinato a fini solo fiscali e, in sede di giudizio civile, ha semplice valore indiziario

Ne consegue che, affinché il lastrico solare possa essere valutato di proprietà esclusiva è necessario che risulti l’acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo che deve emergere da un contratto avente forma scritta “ad substantiam“.

 

 

 

In allegato il testo completo della sentenza lastrico solare blind2