di Giacomo Conti
La Corte di Appello di Milano è recentemente intervenuta con la sentenza 1721.2024 dove ha dato risposte a problemi giuridici molto attuali e comuni nei condomini di piccole e grandi città.
Come si forma il condominio?
Capita spesso che dei fabbricati inizialmente di proprietà di un solo soggetto, magari una società immobiliare come nel caso in esame, vengano frazionati fra diversi comproprietari.
Secondo la Corte di Appello di Milano il condominio arriva a crearsi automaticamente (“ipso iure et facto”) quando un edificio, inizialmente di un solo proprietario, viene suddiviso in più proprietà esclusive, anche se solo tra due persone. In questo senso non è necessario né un accordo, né un regolamento condominiale.
Il condominio, anche nella sua forma minima, il cosiddetto “condominio minimo”, si forma, infatti, senza alcuna formalità o specifica volontà delle parti. Ne consegue che il regime del condominio negli edifici, inteso come diritto e come organizzazione, si istaura per legge nel fabbricato, se esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse. Questo anche se inizialmente il fabbricato era di un unico proprietario.
Lastrico solare e ripostiglio: beni comuni o esclusivi?
In questi casi, è poi particolarmente controversa la proprietà del lastrico solare dell’ultimo piano che, prima della divisione veniva spesso utilizzato più intensamente o in via addirittura esclusiva dai condomini all’ultimo piano.
Il problema, in particolare si infittisce quando ci sono diversi atti di cessione di unità immobiliari a breve distanza l’uno dall’altro dove uno trasferisce una proprietà ad uso esclusivo e l’altro la trasferisce ad uso comune.
La sentenza ha evidenziato come, in generale, il lastrico solare e il ripostiglio ivi collocato sono dei beni condominiali, a meno che non risulti il contrario da un atto chiaro e specifico e antecedente.
Questo è uno dei principali effetti della creazione del condominio minimo.
Nel caso deciso dalla Corte meneghina, la terrazza era adibita a lastrico solare e costituiva il piano di copertura dell’intero edificio dove è sorto il condominio ed era stata trasferita al condomino dell’ultimo piano ad uso esclusivo e al condominio del piano inferiore ad uso condiviso creando un conflitto sulla natura del fondo di copertura del fabbricato.
Ugualmente, il ripostiglio era situato sul piano di coperture in un locale di servizio comune ed era accessibile solo dalla scala condominiale e non direttamente dall’appartamento dell’appellante. Questi elementi hanno portato la Corte di Appello a ritenere comune anche questo locale al pari del lastrico solare. Soprattutto, l’atto del condomino del primo piano che rivendicava l’uso esclusivo del lastrico solare era antecedente, anche se di sole due settimane, rispetto a quello del condomino del piano superiore.
Cosa serve per dimostrare la proprietà esclusiva del lastrico solare e delle pertinenze?
La sentenza chiarisce neanche che il prezzo di acquisto di un immobile e le sue schede catastali sono elementi sufficienti a dimostrare la proprietà esclusiva di un lastrico solare o di un ripostiglio. Secondo la Corte di Appello, infatti, la determinazione del corrispettivo di una vendita è frutto di un libero accordo che può essere influenzato dai più diversi fattori. Anche le risultanze delle schede catastali non valgono a superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., considerato che sono semplici elementi indiziari che devono concorrere con altri per costituire una prova”.
Per capire se un bene come un lastrico solare o un ripostiglio è davvero condominiale, bisogna guardare al primo atto di vendita di un appartamento nel condominio: è questo atto a specificare se il bene in questione fa parte delle aree comuni o se è di proprietà esclusiva di un singolo condomino.
In allegato il testo integrale della sentenza: Sentenza Appello BLIND